La jurisprudencia de nuestros tribunales ha venido manteniendo desde hace tiempo una doctrina según la cual, cuando en una relación arrendaticia concurren cuestiones que sí pueden revestir cierta complejidad y van más allá del puro vínculo locativo, se produce un “desbordamiento” de los cauces procesales, lo que hace que este procedimiento sumario deje de ser el adecuado para resolver esta disputa compleja en las acciones de desahucio por falta de pago de rentas.
En este sentido, la SAP de Barcelona de 22 de mayo de 2010 (EDJ 2010/124786) entiende que el concepto de complejidad “surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas”, y que la determinación entre “complejidad” y “no complejidad” no es una cuestión sencilla, y para la que habrá de ponderarse si “se rebasan los aspectos contractuales” que son estrictamente propios de una relación arrendaticia. Serán cuestiones complejas aquellas que “hagan tremendamente dificultosa o imposible la apreciación de la finalidad y trascendencia” de las relaciones negociales (SAP de La Coruña, sección 3, de 9 de septiembre de 2009 –ROJ: SAP C 2482/2009–).
En definitiva, no existe un criterio definitivo o una “prueba de carbón” que nos sirva para determinar automática y categóricamente cuándo una cuestión reviste tal complejidad que hace inoperante los cauces de la tutela sumaria, sino que deberemos hacer un análisis caso a caso, dependiendo de la situación concreta a la que nos enfrentemos en toda relación locaticia.
Por todo ello y a modo de conclusión, el juzgador deberá valorar en cada caso los antecedentes del supuesto, y si entiende que la falta de pago de rentas en un contrato de arrendamiento trae causa en motivos que trasciendan del estricto ámbito de la relación locativa, dictaminará que concurren causas complejas, que no pueden tratarse en los procesos sumarios sin lesionar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 de la Constitución, y deberá redirigir a las partes al procedimiento declarativo oportuno, que no está sujeto a las inmensas limitaciones de los procesos sumarios, y que permitirá, por consiguiente, que los litigantes puedan alegar y desarrollar estas cuestiones complejas con todas las garantías procesales de la tutela plenaria.
Por tanto, para considerar si concurre o no la llamada cuestión compleja debe recordarse que el proceso de desahucio por falta de pago (al que puede acumularse la reclamación de rentas), sólo permite discutir sobre la existencia del impago y la posibilidad de enervación, no produciendo la sentencia que recaiga en el mismo efecto de cosa juzgada (art. 444 y 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se trata de un juicio verbal «ordinario», con relevantes especialidades procedimentales, de carácter sumario con conocimiento limitado, respecto de las posibilidades de alegación, sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de circunstancias que permitan, en su caso, la enervación-, pero en la regulación de la LEC 1/2000, a diferencia de la anterior de 1881, no se limitan los medios de prueba utilizables. Sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo. En particular, el juicio de desahucio por impago de rentas se contrae a determinar si el arrendatario se halla o no en tal situación de incumplimiento con posibilidad de enervación, si concurren las circunstancias precisas.
Como se ha venido postulando en la jurisprudencia, esta limitación de hechos alegables por el demandado en este tipo de procesos, al que sólo se le permite alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación – aunque a diferencia del artículo 1579.2 de la LEC de 1881 no se limitan los medios de prueba utilizables, es decir, no hay restricción de medios de prueba sino de hechos alegables, deriva de la consideración del juicio verbal de desahucio por impago como procedimiento especial y sumario, cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada (artículo 447.2 Ley de Enjuiciamiento Civil) y por tanto de cognición limitada.
Recientemente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12 de 15 de marzo de 2018, con cita de las de 18 de junio de 2014 y 2 de noviembre de 2017, se establece: « En definitiva, el carácter sumario del proceso es indivisible y se extiende a todos sus objetos posibles. Así pues, y por expresa decisión legislativa, lo único que se puede plantear en este proceso, supuesta la existencia del arrendamiento de inmueble, es el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)). Por lo demás, el fundamento de la sumariedad del desahucio por falta de pago es claro: se pretende que a la prestación del arrendador de conceder la posesión de la finca, se corresponda con el pago de la renta, de forma que si no es así, se le permite conseguir, por esta vía, una rápida recuperación de la posesión y la percepción de las rentas debidas hasta el momento, quedando las demás cuestiones para su planteamiento separado. La sumariedad parte del conocido principio de normalidad (expresado con la frase «id quid plerumque accidit»), en base a la cual, el legislador parte de que la situación tipo será la de un contrato de arrendamiento indiscutido y la causa de terminación que admite (la expiración del plazo) o la de resolución (el impago de rentas) puede ser planteada y probada con suma facilidad.
Añade la SAP de Madrid, Sección 9 de 28 de noviembre de 2019, que “…El juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los artículos 437 y siguientes, presenta como características:
Se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (artículo 444.1), aunque —a diferencia del art. 1579.2 LEC de 1881 (LA LEY 1/1881a no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones «complejas»
Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (artículo 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 19.12.61, 5.6.87, 28.2.91) que atribuye al desahucio, sumario, al menos «en parte» excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición).
Su finalidad es la resolución de un arrendamiento y la recuperación posesoria, a través de la desposesión del demandado.
Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de «las rentas o cantidades debidas por el arrendatario», definidas y firmes (artículo 1555.1 CC (LA LEY 1/1889)); no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable, no la interpretación de la causa resolutoria…”.
No obstante y frente a lo anterior, existen otros pronunciamientos (Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1 de 11 noviembre de 2004, o Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2á de 24 enero de 2005) que descartan en principio el automatismo a que lleva el artículo 444.1 de la LEC (en el sentido de que en estos procesos sumarios tan solo puede alegarse y acreditarse el hecho del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, señalando en tal sentido que «parece claro que podrá alegarse y probarse cualquier circunstancia que incida o influya directamente en el cumplimiento de tal obligación. La solución contraria abocaría a una indefensión del demandado, con graves consecuencias prácticas, ya que, si invocado el impago no puede oponer motivos que hayan conducido a él, quedaría condenado al lanzamiento en todo caso En consecuencia, si la circunstancia que se alega y acredita, concerniente o influyente en la falta de pago, entra dentro de lo que denominamos cuestión compleja, la solución más adecuada será la anteriormente expuesta: que el conflicto se resuelva en el ámbito de un juicio ordinario…”.
En definitiva, la jurisprudencia pacíficamente considera que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo (por todas, citada SAP de Madrid de 28 de noviembre de 2019).