Cuando un inquilino deja de pagar la renta o cualquier cantidad pactada en el contrato de arrendamiento, el arrendador puede iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar su vivienda o local. Sin embargo, desde abril de 2025, la legislación ha introducido cambios importantes, como la obligación de intentar previamente una solución extrajudicial.
En este artículo te explicamos cómo funciona el procedimiento de desahucio por falta de pago en la actualidad, cuáles son los derechos del propietario y qué pasos se deben seguir para no cometer errores.
Impago de rentas: ¿cuándo puede iniciarse el desahucio?
Según el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador puede resolver el contrato si el inquilino deja de pagar la renta o cualquier otra cantidad cuyo pago le corresponda (IBI, suministros, comunidad… si así se pactó en el contrato).
No es necesario acumular varios meses impagados: basta un solo impago vencido y exigible para que se pueda activar el proceso.
Obligación previa desde 2025: intento de MASC antes de demandar
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha modificado el procedimiento al establecer que, antes de presentar una demanda, el arrendador debe acreditar haber intentado un Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Si no lo hace, el juzgado inadmitirá la demanda.
Los MASC reconocidos incluyen:
- Conciliación privada o judicial
- Mediación
- Negociación asistida
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC), especialmente recomendable por su sencillez y rapidez
- Derecho colaborativo o intervención de experto neutral
En la práctica, la OVC se ha consolidado como el mecanismo extrajudicial más utilizado, debido a su agilidad y seguridad jurídica. Consiste en remitir al inquilino, mediante burofax o cualquier medio fehaciente, una propuesta formal de solución, invitándole a pagar o a entregar voluntariamente la vivienda. Si el arrendatario no contesta en un plazo de 30 días naturales o rechaza expresamente la oferta, se considera cumplido el requisito de intento de resolución extrajudicial.
El intento debe acreditarse documentalmente (acta de mediación, burofax, etc.), pero sin revelar el contenido confidencial del acuerdo.
Presentación de la demanda de desahucio
Si el MASC fracasa o no se obtiene acuerdo, el arrendador puede presentar una demanda de juicio verbal por desahucio por falta de pago ante el Juzgado de primera Instancia del lugar donde esté situado el inmueble.
Es habitual acumular:
- La acción de desahucio (recuperación del inmueble)
- Junto a la reclamación de rentas impagadas, tanto las vencidas como las futuras hasta la entrega de llaves
La demanda debe ir firmada por abogado y procurador, y acompañarse de:
- El contrato de arrendamiento
- Justificantes del impago
- La documentación acreditativa del intento de MASC
Admisión de la demanda: notificación y plazos
Una vez admitida la demanda, el juzgado dicta decreto de señalamiento, que incluye:
- Fecha del juicio (si el inquilino se opone)
- Fecha del lanzamiento (desalojo)
- Plazo de 10 días hábiles para que el inquilino:
- Pague la deuda
- Se oponga con abogado y procurador
- Solicite justicia gratuita, en su caso, en el plazo de 3 días hábiles (lo que suspende el cómputo de los 10 días)
Si el inquilino no se opone, se dicta auto de desahucio y condena al pago, y se procede al lanzamiento en la fecha prevista.
Enervación del desahucio: ¿puede evitar el inquilino el desalojo?
Sí, pero con límites. El artículo 22.4 de la LEC permite al arrendatario enervar el desahucio, es decir, poder mantenerse en la vivienda, pagando toda la deuda en los 10 días siguientes a la notificación de la demanda. Sin embargo, no puede hacerlo si:
- Ya lo ha hecho en un procedimiento anterior dentro del mismo contrato.
- El arrendador le requirió fehacientemente el pago con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagó. Al ser obligatorio el intento de MASC, si se da esa posibilidad al inquilino en la OVC, podría limitarse en la vía judicial la enervación.
El lanzamiento: recuperación efectiva del inmueble
Si el inquilino no paga ni entrega las llaves, el juzgado procede al lanzamiento, que es el acto en el que la comisión judicial (con cerrajero y agentes si es necesario) desaloja al arrendatario y devuelve la posesión al propietario.
Este acto se ejecuta sin necesidad de una nueva demanda ejecutiva, siempre que se haya solicitado el lanzamiento en la demanda inicial.
¿Qué sucede si el inquilino es vulnerable?
Existen dos mecanismos de suspensión por vulnerabilidad:
- Artículo 441.5 a 7 LEC: si el juzgado detecta que hay menores, personas con discapacidad o situación de exclusión, lo comunica a Servicios Sociales. La suspensión puede durar hasta 2 meses (persona física) o 4 meses (persona jurídica). Depende de la propuesta concreta de medidas por parte de la Administración.
- Real Decreto-ley 11/2020, prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2025: permite suspender el desahucio si la vulnerabilidad es consecuencia directa del COVID-19, debidamente documentada (ingresos, informes sociales, etc.).
Ambas vías no son automáticas, requieren solicitud, documentación y decisión judicial razonada.
Derechos del arrendador durante el proceso de desahucio por falta de pago
El propietario conserva los siguientes derechos:
- Recuperar la posesión del inmueble: El objetivo principal del procedimiento de desahucio es poner fin al contrato y restituir la posesión al propietario. Una vez dictada sentencia estimatoria o auto por incomparecencia u oposición infundada del arrendatario, el juzgado ordenará el lanzamiento.
- Reclamar rentas impagadas e intereses: Además de recuperar la vivienda, el propietario puede acumular en la demanda la reclamación de todas las rentas vencidas y exigibles, así como los intereses legales devengados desde la fecha del impago. También puede incluir las cantidades que se sigan generando hasta la entrega efectiva de las llaves.
- Ejecutar embargos si el inquilino no paga voluntariamente: Si, tras dictarse resolución firme (sentencia o decreto), el inquilino no abona voluntariamente las cantidades a las que ha sido condenado, el arrendador puede iniciar una demanda ejecutiva para embargar bienes del deudor: cuentas bancarias, nóminas, vehículos, devoluciones fiscales, etc.
- Reclamar indemnización por los daños o desperfectos: Si, al recuperar la posesión del inmueble, el arrendador detecta daños que exceden del uso normal (por ejemplo, humedades provocadas intencionadamente, rotura de instalaciones o mobiliario, etc.), puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
- Solicitar costas judiciales: Cuando la demanda de desahucio es estimada, y especialmente si el inquilino no se opone o actúa con temeridad, el arrendador puede solicitar que el arrendatario sea condenado a pagar las costas judiciales. Esto incluye los honorarios del abogado y del procurador, así como otros gastos procesales.
En conclusión, el desahucio por falta de pago continúa siendo una vía legal efectiva para que el arrendador recupere su inmueble y reclame las cantidades adeudadas. No obstante, la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 impone nuevos requisitos previos, como el intento documentado de solución extrajudicial, que obligan al propietario a actuar con mayor diligencia y conocimiento del procedimiento desde el primer impago.
A pesar de estas exigencias adicionales, el arrendador conserva importantes derechos durante todo el proceso: desde la recuperación de la posesión hasta la reclamación de rentas, intereses, daños, costas y, en su caso, la ejecución forzosa mediante embargo. Por ello, contar con asesoramiento jurídico desde el inicio resulta esencial para garantizar que cada paso se da conforme a la ley y con las máximas garantías de éxito.