Cuando un propietario decide alquilar su vivienda, deposita en manos del inquilino un bien de valor que debe ser conservado en buen estado. Sin embargo, los desperfectos ocasionados durante el arrendamiento pueden generar conflictos y pérdidas económicas. Para proteger sus intereses, es fundamental que el arrendador conozca sus derechos y cómo puede exigir legalmente la reparación o indemnización por los daños sufridos en su propiedad.
Por ello, en este artículo te lo explicamos todo.
¿Qué se consideran daños reclamables?
No todos los deterioros sufridos por una vivienda durante el arrendamiento justifican una reclamación. Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
El arrendatario, por su parte, tiene la obligación de usar la vivienda “como un diligente padre de familia”, conforme al artículo 1555 del Código Civil (CC), lo que implica cuidar la vivienda como si fuera propia. Por tanto, los daños que se derivan del uso normal (desgaste natural) no son reclamables al inquilino. Sin embargo, cuando los daños son resultado de un mal uso, negligencia o actuaciones dolosas, el arrendador tiene derecho a reclamar.
Así, se consideran daños imputables al arrendatario aquellos que exceden del uso normal o razonable del inmueble. Ejemplos claros son:
- Electrodomésticos rotos por uso indebido.
- Grietas en paredes por golpes o perforaciones excesivas.
- Humedades causadas por no ventilar o no notificar fugas.
- Pinturas con manchas o daños deliberados.
- Mobiliario roto o desaparecido si estaba incluido en el contrato.
Estos daños pueden dar lugar a una reclamación por daños y perjuicios, siempre que se pruebe su origen y cuantía.
Documentación clave: cómo preparar la reclamación
Para reclamar con éxito, el arrendador debe demostrar tres elementos fundamentales:
- Existencia de un daño real.
- Culpa o negligencia del inquilino.
- Relación directa entre el daño y el perjuicio sufrido.
Esto exige una documentación ordenada y sólida, que debe incluir:
- El contrato de arrendamiento, donde consten las condiciones y el inventario.
- Fotografías del estado inicial y final de la vivienda.
- Presupuestos o facturas de reparación.
- Informes periciales que valoren el daño (muy recomendables si hay controversia).
- Comunicaciones con el inquilino, especialmente si se le notificaron los daños durante el arrendamiento.
Contar con un informe pericial técnico elaborado por un arquitecto o perito especializado puede marcar la diferencia en juicio. Este documento incluye una descripción de los daños, su cuantificación, fotografías y valoración económica.
¿Puede el arrendador quedarse con la fianza?
El artículo 36 de la LAU exige al arrendatario el pago de una fianza de una mensualidad. Esta fianza debe depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma, pero su finalidad es cubrir daños imputables al inquilino.
El arrendador puede retener total o parcialmente esta fianza, siempre que lo justifique adecuadamente. Para ello:
- Debe informar al inquilino por escrito de los daños detectados.
- Aportar fotografías del estado anterior y posterior del inmueble.
- Presentar facturas o presupuestos de reparación.
- Comunicarlo en un plazo razonable tras la entrega de llaves (generalmente un mes).
Si el inquilino no está de acuerdo con la retención, puede reclamar judicialmente, por lo que documentar bien la causa de los daños y su cuantía es imprescindible.
¿Y si los daños se producen durante el contrato?
Si los desperfectos se detectan durante la vigencia del contrato, el arrendador debe actuar con diligencia:
- Notificar formalmente al inquilino (por burofax, correo certificado o email con acuse de recibo) la existencia del daño y requerir su reparación.
- Solicitar la reparación en un plazo prudente.
- Si el arrendatario no responde, el arrendador puede acometer la reparación y reclamar su coste, incluso deduciéndolo del siguiente recibo si así lo permite el contrato, o exigirlo judicialmente.
Es importante recalcar que el arrendador no puede entrar en la vivienda sin consentimiento del inquilino, ni siquiera para comprobar daños, salvo situaciones de urgencia justificadas (fugas graves, riesgos eléctricos, etc.).
¿Se puede reclamar más allá del daño físico?
Sí. La jurisprudencia y la doctrina reconocen que además del “daño emergente” (el coste de la reparación), también puede reclamarse el “lucro cesante”: la pérdida de ingresos por la imposibilidad de alquilar la vivienda durante el tiempo necesario para su rehabilitación.
Por ejemplo, si los daños impiden alquilar el inmueble durante tres meses, y el alquiler mensual era de 800 €, el arrendador podría reclamar también 2.400 € de lucro cesante, siempre que se justifique adecuadamente con documentación, como anuncios, correos de agencias, etc.
¿Cómo reclamar judicialmente?
1. Intento de MASC
Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, que regula los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), ya no es posible acudir directamente a los tribunales sin haber intentado previamente una solución extrajudicial. Esta obligación afecta también a los procedimientos derivados de arrendamientos urbanos, como es el caso de las reclamaciones por daños causados por el inquilino en la vivienda.
Antes de presentar la demanda, el arrendador deberá acreditar que ha intentado resolver el conflicto mediante uno de los métodos previstos legalmente: mediación, conciliación, negociación asistida, arbitraje o, en la práctica más habitual, una oferta vinculante confidencial (OVC). Este último es el más utilizado por su sencillez y eficacia.
La OVC consiste en remitir al inquilino una propuesta concreta de solución (por ejemplo, el abono del coste de reparación de los daños o su arreglo en un plazo determinado), acompañada de la advertencia de que, en caso de no obtener respuesta o de ser rechazada, se procederá a reclamar judicialmente. Esta comunicación debe enviarse de forma fehaciente, preferiblemente por burofax o correo electrónico certificado, y conservarse para ser aportada al juzgado. Si el arrendatario no contesta en el plazo de 30 días naturales o rechaza la propuesta, se entenderá cumplido el requisito del MASC y podrá interponerse la demanda.
Una vez agotada esta vía extrajudicial, si no se alcanza un acuerdo, el arrendador podrá acudir a la vía judicial.
2. Presentar una demanda de procedimiento ordinario o verbal
l inquilino se niega a pagar, el arrendador puede presentar una demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la vivienda, conforme a lo previsto en el artículo 50.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Si la cuantía reclamada es inferior a 15.000 euros, se tramitará por el procedimiento verbal; si es superior, por el ordinario. En ambos casos, se requerirá abogado y procurador si la reclamación supera los 2.000 euros.
En cualquier caso, la prueba documental y pericial será clave: contrato de arrendamiento, inventario inicial, fotografías comparativas, facturas, comunicaciones, informes técnicos… Todo debe presentarse ordenado y bien fundamentado para acreditar el daño, su causa, y su cuantía.
Cuando el arrendatario no responde, el arrendador puede presentar directamente la demanda. Si gana el juicio, además de la indemnización, el inquilino podría ser condenado al pago de las costas, es decir, los gastos del proceso (abogado, procurador…).
Plazo para reclamar: atención a la prescripción
Los plazos dependen del tipo de responsabilidad:
- Un año desde que se conoció el daño y su autor, si se trata de responsabilidad extracontractual (art. 1902 del CC).
- Cinco años si deriva del incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 1964 del CC), como es habitual en arrendamientos.
En conclusión, reclamar judicialmente por daños en una vivienda alquilada no solo es un derecho del arrendador, sino una herramienta legítima para proteger su patrimonio frente a un uso negligente o indebido del inmueble. La clave para que esa reclamación prospere está en la prevención, la prueba y el cumplimiento estricto de los requisitos legales actuales.
Prever posibles conflictos mediante un contrato bien redactado, un inventario detallado con fotografías y comunicaciones documentadas con el inquilino es esencial. En definitiva, actuar con previsión, recopilar pruebas desde el primer momento y conocer el marco legal vigente permite al arrendador ejercer sus derechos con firmeza y eficacia ante los daños ocasionados en su propiedad, sin resignarse a asumir costes que no le corresponden. Si se actúa con rigor, reclamar no es solo posible, sino jurídicamente viable.