Comprar una vivienda es una inversión importante, pero también una operación con riesgos. Uno de los problemas más frustrantes para quien adquiere una vivienda es descubrir, una vez firmado el contrato y entregadas las llaves, que existen defectos que no eran aparentes en el momento de la compra. La ley prevé un mecanismo de protección en estos casos: la reclamación por vicios ocultos.
En este artículo te explicamos qué son los vicios ocultos, qué requisitos deben cumplir para poder reclamarlos y qué pasos hay que seguir para ello.
¿Qué se consideran vicios ocultos en una vivienda?
Los vicios ocultos son defectos graves en la vivienda que ya existían en el momento de la compraventa, pero que no eran visibles ni detectables con un examen ordinario por parte del comprador. Además, deben ser defectos que hagan la vivienda impropia para su uso o disminuyan su valor de forma considerable, hasta el punto de que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido el inmueble o habría pagado menos por él.
Pero no cualquier defecto da derecho a reclamar. Para que un defecto sea considerado legalmente un vicio oculto, deben cumplirse tres condiciones:
- Que el defecto exista antes de la compraventa: El vicio debe existir en el momento de la transmisión del inmueble, aunque se manifieste posteriormente.
- Que no sea visible ni detectable fácilmente por el comprador medio con una inspección razonable. Si el defecto es evidente o el comprador lo conoce (o debía haberlo conocido aplicando la diligencia normal), no se considera oculto. Por eso, en casos dudosos, la jurisprudencia analiza si el defecto podía haber sido detectado en una visita normal o si se requería de un análisis técnico especializado.
- Que sea lo suficientemente grave como para afectar al uso o valor de la vivienda. El defecto debe afectar de forma relevante a la habitabilidad del inmueble o su valor de mercado.
Por tanto, no hablamos de meros desperfectos estéticos, sino de defectos serios como filtraciones por mal sellado de cubierta, humedades estructurales, grietas ocultas en muros de carga, instalaciones eléctricas irregulares o fallos en la cimentación.
¿Qué responsabilidad tiene el vendedor?
Según el artículo 1484 del Código Civil (CC), el vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos de la vivienda. Esta normativa es aplicable cuando la vivienda que se adquiere es de segunda mano y se vende por un particular, ya que en las compraventas entre particulares no existe obligación legal de garantía como en el caso de promotores o constructores, que se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
El vendedor está obligado a responder por los vicios ocultos, incluso aunque los ignorase. Pero si además se demuestra que este conocía el defecto y lo ocultó intencionadamente, podrá exigírsele también una indemnización por daños y perjuicios.
¿Qué puede pedir el comprador de una vivienda con vicios ocultos?
Existen tres acciones principales que puede ejercitar el comprador, recogidas en el artículo 1486 del CC:
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Acción redhibitoria
Consiste en la resolución del contrato de compraventa. El comprador devuelve la vivienda y el vendedor debe devolver el precio pagado. Esta acción se ejerce cuando los defectos son tan graves que hacen inhabitable o inutilizable el inmueble.
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Acción quanti minoris
El comprador mantiene la vivienda pero reclama una rebaja proporcional del precio, en función del valor perdido por el defecto. Es la opción más habitual, especialmente si el defecto no impide el uso.
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Indemnización por daños y perjuicios
Si se acredita que el vendedor actuó con mala fe, ocultando intencionadamente el defecto, se puede reclamar una compensación adicional por los perjuicios sufridos: gastos de perito, alojamiento alternativo, reparaciones urgentes, etc.
Plazo para reclamar: cuidado con la caducidad
El plazo para reclamar vicios ocultos en viviendas de segunda mano es de seis meses desde la entrega del inmueble. Este plazo es de caducidad, no de prescripción, lo que implica que no puede interrumpirse ni con burofaxes ni con negociaciones informales.
¿Y si la vivienda es de obra nueva?
Si se trata de una vivienda nueva adquirida a un promotor, se aplica la LOE, que establece plazos de garantía diferentes, en función del tipo de defecto:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para daños estructurales.
Aunque el defecto aparezca dentro de estos plazos, hay que actuar en el plazo de dos años desde que se manifiesta para que la reclamación sea válida.
¿Cómo se demuestra un vicio oculto?
Los tribunales exigen pruebas sólidas para estimar una demanda por vicios ocultos. Es imprescindible:
- Informe pericial técnico, realizado por arquitecto o aparejador, que confirme que el defecto:
- Existía antes de la compraventa.
- No era detectable con una inspección visual ordinaria.
- Es grave.
- Documentación gráfica, como fotografías o vídeos fechados.
- Actas o comunicaciones, por ejemplo, informes de la comunidad de propietarios que acrediten antecedentes del problema.
- Burofaxes y comunicaciones formales con el vendedor.
Especial atención merece el caso en el que el comprador sea un profesional del sector (arquitecto, constructor, técnico). En ese caso, los tribunales tienden a exigirle mayor diligencia en la inspección previa.
Pasos para reclamar al vendedor por vicios ocultos
A continuación te explicamos los pasos a seguir si descubres un vicio oculto:
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Encarga un informe pericial
Es fundamental solicitar cuanto antes un informe técnico que identifique el defecto, confirme que existía antes de la compraventa, evalúe su gravedad y cuantifique el coste de reparación.
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Comunica el defecto al vendedor
Envía un burofax con acuse de recibo al vendedor, describiendo el defecto, adjuntando el informe técnico y solicitando una solución: resolución del contrato o rebaja del precio.
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Intenta una solución extrajudicial (MASC)
Desde el 3 de abril de 2025, la ley establece un cambio importante que afecta a todas las personas que quieran reclamar judicialmente por vicios ocultos en una vivienda: ya no basta con presentar la demanda directamente. Es obligatorio, antes de acudir al juzgado, intentar resolver el conflicto por una vía extrajudicial.
Así lo dispone el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que exige haber intentado previamente un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias). Esta actuación es un requisito de procedibilidad: si no se acredita, el juzgado inadmitirá la demanda por no haber agotado esta vía previa. Algunos de los medios extrajudiciales que pueden utilizarse son varios:
- Mediación civil: Un procedimiento voluntario y confidencial en el que un tercero imparcial (el mediador) ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo. Se puede realizar ante centros de mediación autorizados o colegios profesionales (por ejemplo, el Colegio de Abogados).
- Conciliación ante notario: Un proceso formal en el que ambas partes son citadas por un notario para intentar llegar a un acuerdo. Si no comparece el vendedor, se deja constancia de su negativa y ello basta para poder acudir al juzgado.
- Negociación asistida por abogado: Consiste en que tu abogado remite al vendedor una propuesta de solución fundamentada jurídicamente, dándole un plazo para responder. Esta opción es válida si se puede demostrar que hubo una voluntad real de resolver el conflicto fuera de los tribunales.
Es fundamental que el intento de solución extrajudicial quede debidamente documentado. Por ejemplo, si se acude a mediación, debe constar el acta final del procedimiento (aunque no haya habido acuerdo); si se envía una propuesta de negociación, debe hacerse mediante burofax con acuse de recibo u otro medio que permita dejar constancia.
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Presenta la demanda
Si no se alcanza un acuerdo tras el intento de resolución extrajudicial, podrás dar el siguiente paso: interponer una demanda.
Para que el juzgado admita tu demanda, deberás aportar una documentación completa que respalde tu reclamación, incluyendo:
- El contrato de compraventa, que acredite la fecha de la transmisión y las condiciones pactadas.
- Un informe pericial técnico, que demuestre la existencia del defecto, su carácter oculto, su gravedad y su vinculación con un momento anterior a la venta.
- Las comunicaciones previas dirigidas al vendedor, como el burofax donde se le informó del vicio y se le instó a una solución.
- Justificación documental del intento de solución extrajudicial (MASC), como el acta de mediación, la citación notarial o la negativa del vendedor a negociar.
En conclusión, los vicios ocultos en la compraventa de viviendas son una causa frecuente de conflicto entre comprador y vendedor. Aunque el Código Civil protege al comprador, el éxito de una reclamación depende de cumplir con todos los requisitos legales, actuar con diligencia y probar con rigor la existencia, ocultación y gravedad del defecto.
La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 obliga a realizar un intento extrajudicial previo, lo que añade una nueva fase al procedimiento. Contar con un abogado es clave para evaluar tu caso, preparar las pruebas adecuadas y actuar dentro del plazo legal.