El impago de rentas en un contrato de arrendamiento es uno de los conflictos más comunes en el ámbito de los alquileres en España. Ya seas propietario de una vivienda alquilada o estés pensando en poner una en alquiler, es fundamental que conozcas qué pasos debes seguir si el inquilino deja de pagar.
En este artículo vamos a explicarte qué puedes hacer ante el impago, cómo proteger tus derechos como arrendador y cuáles son las vías legales que existen para reclamar las rentas y recuperar la posesión del inmueble.
¿Cuándo se considera que existe un impago de renta?
El impago se produce cuando el arrendatario no abona la renta pactada en el plazo estipulado en el contrato. Según el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), salvo pacto en contrario, la renta debe pagarse en los siete primeros días de cada mes.
El artículo 27.2.a) de esta misma ley establece que el impago de la renta, de las actualizaciones o de cualquier otra cantidad debida, como suministros o la fianza, es causa de resolución del contrato.
No hace falta que haya varios impagos: con una sola mensualidad vencida y exigible se puede iniciar el procedimiento judicial.
¿Qué debe hacer el arrendador si el inquilino no paga?
Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el arrendador debe acreditar que ha intentado resolver el conflicto por medios extrajudiciales antes de acudir a los tribunales. Este paso ya no es opcional: si no se cumple, la demanda será inadmitida.
1. Intento extrajudicial obligatorio: MASC
El propietario debe acudir a un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Entre los admitidos por la ley están:
- La mediación,
- La conciliación privada o notarial,
- La negociación asistida,
- O la Oferta Vinculante Confidencial (OVC).
Cualquiera de estos procedimientos debe quedar debidamente documentado. Si el inquilino no responde en 30 días, rechaza participar o no se llega a acuerdo en 3 meses, se entenderá agotado el intento (art. 10.4.c LO 1/2025), y se podrá presentar la demanda.
Por ejemplo, si se remite una OVC por burofax el 1 de julio y no hay respuesta antes del 1 de agosto, se puede demandar desde ese día, acreditando ese intento fallido.
2. Demanda de desahucio por impago de rentas
Cumplido el trámite anterior, el arrendador puede presentar la demanda de desahucio por falta de pago, acumulando si lo desea la reclamación de rentas impagadas. El procedimiento se tramita como juicio verbal, conforme a los artículos 250.1.1.º y 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La documentación que debe aportarse incluye:
- Contrato de arrendamiento,
- Justificante del intento de MASC (con resultado),
- Certificado de no ser gran tenedor, si procede,
- Copia de notificaciones fehacientes previas, si las hubo.
Una vez admitida la demanda, el juzgado dictará un decreto de señalamiento con dos fechas: la del juicio (si hay oposición) y la del lanzamiento (desalojo), que puede ejecutarse si el inquilino no paga ni se opone.
¿Qué puede hacer el inquilino?
Notificada la demanda, el inquilino dispone de 10 días hábiles para:
- Pagar la deuda: lo que podría permitirle enervar la acción de desahucio si no lo ha hecho antes (artículo 22.4 de la LEC).
¿Qué es la enervación del desahucio?
Se trata del derecho del inquilino a pagar todo lo que debe y conservar la vivienda, incluso tras recibir la demanda. Pero este derecho:
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- Solo puede ejercerse una vez durante el contrato,
- No podrá ejercerse si el arrendador ya envió un requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación y no fue atendido.
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Este mecanismo busca dar una segunda oportunidad a quienes hayan tenido un impago puntual, pero también protege al propietario de abusos.
- Oponerse a la demanda, lo que implicará juicio,
- No hacer nada, lo que conducirá a la ejecución directa del desahucio.
Si el inquilino solicita justicia gratuita dentro de los primeros 3 días, el plazo se suspende hasta que se resuelva la solicitud.
¿Qué pasa si hay menores o personas vulnerables?
Si el inmueble es vivienda habitual y en él viven menores, personas con discapacidad o en riesgo de exclusión, el juzgado debe notificarlo a los servicios sociales, que pueden solicitar una suspensión de hasta 2 meses (4 si el arrendador es persona jurídica) para valorar alternativas.
¿Qué sucede si el inquilino no abandona el piso?
Si no entrega voluntariamente las llaves, se procederá al lanzamiento, es decir, el desalojo judicial del inmueble.
Acudirán el letrado de la administración de justicia, el procurador del arrendador, personal del juzgado y un cerrajero si es necesario. Se levantará acta del estado del inmueble, que puede usarse si hay daños.
¿Qué hacer después del lanzamiento?
Una vez recuperada la vivienda, el arrendador puede presentar demanda ejecutiva para embargar cuentas, nóminas o bienes del inquilino por las rentas impagadas.
Según el artículo 1966.3 del Código Civil, la acción para reclamar rentas prescribe a los cinco años desde su vencimiento.
¿Qué no debe hacer el arrendador?
Aunque la situación sea frustrante, el arrendador no puede entrar al inmueble ni cambiar la cerradura por su cuenta. Esto constituiría un delito de coacciones. Siempre debe actuarse judicialmente y esperar al lanzamiento formal.
¿Cómo prevenir impagos?
Algunos consejos útiles:
- Verificar la solvencia del inquilino antes de firmar el contrato,
- Incluir cláusulas de penalización por impago,
- Solicitar fianza y garantías adicionales (aval o seguro de impago),
- Contratar un seguro de alquiler que cubra rentas y gastos legales.
En conclusión, el impago de rentas de alquiler es un problema frecuente, pero el marco legal en España ofrece herramientas eficaces al arrendador para protegerse. Desde la obligación de intentar una solución extrajudicial (MASC) hasta el procedimiento judicial de desahucio y reclamación de rentas, los pasos están bien definidos.
Eso sí, el proceso requiere rigor y acompañamiento profesional para evitar errores y recuperar el inmueble y las cantidades adeudadas cuanto antes.